Register krátkodobých prenájmov: čo urobiť do 28. februára 2027

Od 1. januára 2027 začína platiť zákon č. 133/2026 Z. z. Zavádza štátny register krátkodobých prenájmov a vychádza z nariadenia Európskej únie, ktoré sa uplatňuje od mája 2026. Cieľ je jednoduchý: aby úrady vedeli, ktoré byty sa prenajímajú hosťom na pár nocí, a aby sa nedali ponúkať byty, ktoré v registri nie sú.

Pre majiteľa to znamená jednu úlohu s pevným termínom. Nižšie je, koho sa týka, do kedy ju treba splniť, čo si pripraviť a čo hrozí, ak ju nesplníte. Vychádzame z textu zákona na portáli Slov-lex.

Koho sa register týka

Zákon za krátkodobý prenájom považuje prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok (§ 1 ods. 2). Patrí sem teda nielen prenájom na pár nocí cez Airbnb a Booking, ale aj prenájom na týždne či mesiace, ak ho ponúkate cez online platformu.

Zapísať sa musí každý hostiteľ, ktorý ubytovanie ponúka cez platformu (§ 5 ods. 1):

• fyzická osoba, ktorá nepodniká,
• živnostník,
• firma.

Na počte bytov nezáleží. Aj jeden byt sa zapisuje, každý byt dostane vlastné registračné číslo.

Termíny

Situácia	Do kedy sa zapísať
Byt ponúkate cez platformu už v roku 2026	do 28. februára 2027 (§ 14)
Začínate ponúkať od 1. januára 2027	pred prvou ponukou (§ 5 ods. 1)
Od 1. marca 2027	byt bez platného registračného čísla sa nesmie ponúkať (§ 5 ods. 2)

Pre tých, ktorí už prenajímajú, je to prechodné obdobie. Do 28. februára 2027 sa na nich povinnosti a pokuty zo zákona ešte nevzťahujú (§ 14). Od 1. marca už áno.

Ako zápis prebieha

Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu Slovenskej republiky (§ 3 ods. 1). Zápis sa robí:

• elektronicky cez formulár elektronickej služby registra, ktorý hostiteľ autorizuje (§ 5 ods. 5),
• alebo, ak ste fyzická osoba, osobne na určenom pracovisku ministerstva (§ 5 ods. 5).

Po zápise register vygeneruje jedinečné registračné číslo a priradí ho k bytu (§ 4 ods. 3). S týmto číslom potom byt ponúkate na platformách.

Čo si pripraviť

Zákon presne určuje, aké údaje do registra idú (§ 4 ods. 1 a 2). Oplatí sa ich mať po ruke vopred, najmä údaje z katastra.

O byte:

1. adresa: kraj, okres, obec, mestská časť, ulica, súpisné a orientačné číslo,
2. údaje z katastra: číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a číslo parcely, na ktorej dom stojí,
3. číslo bytu a poschodie,
4. typ jednotky,
5. či ponúkate časť svojho domova, celý svoj domov alebo byt na iný účel,
6. najvyšší počet lôžok a najvyšší počet hostí,
7. odkedy byt cez platformu ponúkate, a ak len na určitý čas, dokedy.

O vás:

• ak ste fyzická osoba: meno a priezvisko, trvalý pobyt, daňové identifikačné číslo, adresa na doručovanie, ak je iná, telefón a e-mail,
• ak ste živnostník: obchodné meno, miesto podnikania, IČO, DIČ, telefón a e-mail,
• ak ste firma: názov, sídlo, IČO, DIČ, e-mail a údaje o štatutároch.

List vlastníctva a číslo parcely nájdete na portáli katastra alebo na liste vlastníctva, ktorý ste dostali pri kúpe bytu.

Čo platí po zápise

Zápisom to nekončí. Zákon ukladá ešte tri povinnosti:

• Zmena údajov: keď sa niečo zmení, napríklad počet lôžok, musíte to do registra zapísať do 30 dní (§ 5 ods. 4).
• Koniec prenájmu: ak byt prestanete ponúkať natrvalo, musíte ho z registra vymazať do 30 dní (§ 5 ods. 7). Registračné číslo tým zanikne.
• Správnosť údajov: za to, že sú údaje úplné a pravdivé, zodpovedá hostiteľ (§ 5 ods. 9). Ministerstvo ich môže overiť, a ak chybu neopravíte, môže registračné číslo pozastaviť a neskôr odobrať (§ 6).

Pokuty

Kto	Pokuta
Fyzická osoba, ktorá nepodniká	100 až 1 000 eur, pri opakovaní do dvojnásobku (§ 10)
Živnostník alebo firma	1 000 až 3 000 eur, pri opakovaní do dvojnásobku (§ 11)
Platforma, ktorá nesplní povinnosti	3 000 až 30 000 eur (§ 11)

Okrem pokuty môže ministerstvo platforme nariadiť, aby inzerát bytu bez registrácie odstránila (§ 5 ods. 3). To je pri krátkodobom prenájme často horšie než samotná pokuta, lebo s inzerátom zmiznú aj recenzie a rezervácie.

V starších článkoch na internete nájdete aj iné sumy pokút. Tie sú z návrhu zákona, platí znenie, ktoré vyšlo v Zbierke zákonov.

Čo zákon nerieši

Zákon o registri nevyžaduje súhlas spoločenstva vlastníkov ani susedov. Nehovorí ani o pravidlách v bytových domoch. Ak niekde čítate, že register „zavádza pravidlá pre bytové domy“, nie je to pravda.

Ostatné povinnosti pri krátkodobom prenájme platia ďalej a register ich nenahrádza: dane, miestna daň za ubytovanie v Bratislave a hlásenie hostí zo zahraničia. Prehľad nájdete v článku Krátkodobý prenájom bytu v Bratislave: ako to funguje.

Ak sa o byt nechcete starať sami

Pozrite si, čo pri správe bytu robíme, alebo garantovaný prenájom, pri ktorom vám platíme pevnú sumu každý mesiac. Ak nám napíšete, prídeme sa na byt pozrieť a pripravíme odhad výnosu.

Článok vychádza zo znenia zákona č. 133/2026 Z. z. účinného od 1. januára 2027, ako je zverejnené na Slov-lex k 13. októbru 2026. Nie je to právne poradenstvo.