Krátkodobý prenájom bytu v Bratislave: ako to funguje

Krátkodobý prenájom bytu znamená, že byt neprenajímate jednému nájomcovi na rok, ale hosťom na niekoľko nocí cez Airbnb a Booking. V Bratislave to dáva zmysel najmä v centre a v jeho okolí, kam prichádzajú turisti, ľudia na služobných cestách aj návštevy za rodinou.

Tento článok je prehľad toho, čo krátkodobý prenájom v praxi obnáša. Ako je byt obsadený počas roka, čo treba riešiť každý týždeň, čo hovorí zákon a ako vyzerá spolupráca so správcom. Píšeme ho z pozície firmy, ktorá to robí každý deň, pre majiteľa, ktorý zvažuje, či do toho ísť.

Čím sa líši od dlhodobého prenájmu

Pri dlhodobom prenájme podpíšete zmluvu s jedným nájomcom a každý mesiac dostanete rovnakú sumu. Byt vidíte raz za rok a o tom, v akom je stave, sa dozviete, keď sa nájomca odsťahuje.

Pri krátkodobom prenájme sa v byte striedajú hostia. Príjem závisí od toho, koľko nocí je byt obsadený a za akú cenu. Byt musí byť zariadený a vybavený ako hotelová izba: posteľná bielizeň, uteráky, riad, wifi. Po každom odchode sa upratuje a kontroluje.

Výmenou za tú prácu je vyšší potenciálny výnos, z našej skúsenosti o 40 až 60 % vyšší ako pri dlhodobom nájme, a byt, ktorý máte kedykoľvek k dispozícii aj pre seba. Koľko presne, závisí od lokality, veľkosti bytu a sezóny.

Ako je byt obsadený počas roka

Z našej skúsenosti je byt v centre Bratislavy v sezóne obsadený okolo 95 % nocí. Mimo sezóny je to 60 až 70 %. Rozdiel medzi bytmi robí lokalita, parkovanie a stav bytu.

S obsadenosťou sa hýbe aj cena za noc. V silných termínoch ide hore, v slabých týždňoch dole, aby byt nestál prázdny. Ceny preto nenastavujeme raz za rok, ale priebežne podľa dopytu.

Cena za noc je pri každom byte iná. Závisí od stavu bytu, polohy, veľkosti a od toho, či má parkovacie miesto. Preto tu neuvádzame žiadne rozpätie, bolo by zavádzajúce. Presné číslo pre konkrétny byt vieme povedať po obhliadke.

Čo treba riešiť každý týždeň

Krátkodobý prenájom je prevádzka, nie pasívny príjem. Toto sú veci, ktoré sa opakujú stále dokola:

• Inzeráty a ceny. Profil bytu na Airbnb a Booking s dobrými fotkami a textami v slovenčine aj angličtine. Ceny sa upravujú podľa sezóny, dopytu a obsadenosti.
• Komunikácia s hosťami. Dopyty, rezervácie, pokyny k príchodu, otázky počas pobytu. Hostia píšu aj v sobotu o desiatej večer a čakajú odpoveď do pár minút. Rýchlosť odpovedí ovplyvňuje hodnotenia aj pozíciu inzerátu.
• Upratovanie a bielizeň. Po každom odchode sa byt uprace, vymení sa posteľná bielizeň a uteráky a doplní sa, čo chýba.
• Údržba. Kvapkajúci kohútik, zaseknutý zámok, vypálená žiarovka. Drobnosti, ktoré pri dlhodobom nájme počkajú, tu treba riešiť hneď, lebo zajtra prichádza ďalší hosť.
• Recenzie. Každý pobyt končí hodnotením. Dobré hodnotenia zvyšujú obsadenosť a cenu, zlé ich tlačia dole. Preto sa oplatí odpovedať na každú recenziu a riešiť problémy skôr, než sa dostanú do hodnotenia.
• Evidencia a vyúčtovanie. Prehľad príjmov, rezervácií a nákladov. Pri hosťoch zo zahraničia navyše ohlasovacia povinnosť voči cudzineckej polícii.

Na jeden byt je to pár hodín týždenne. Pri viacerých bytoch je to práca na plný úväzok.

Kľúče a škody

Kľúče sú v schránke na kľúče alebo v bezpečnostnom boxe. Hosť dostane vopred pokyny k príchodu, takže môže prísť, kedy mu to vyjde, a nikto naňho nemusí čakať. Odpadá tým najväčšia časť behania okolo bytu.

Škody nie sú také časté, ako si ľudia myslia, ale stávajú sa. Väčšinu z nich vyriešime sami, bez toho, aby majiteľ musel čokoľvek riešiť. Pri kontrole po každom pobyte ich zachytíme skôr, než by ich zbadal ďalší hosť.

Čo hovorí zákon

Krátkodobý prenájom má na Slovensku niekoľko povinností, ktoré sa oplatí poznať vopred.

Register krátkodobých prenájmov. Od 1. januára 2027 platí zákon č. 133/2026 Z. z. Každý byt, ktorý sa cez platformu prenajíma na menej ako rok, bude musieť byť zapísaný v registri a bez registračného čísla sa nebude smieť ponúkať. Kto už prenajíma, má na registráciu čas do 28. februára 2027. Od 1. marca 2027 hrozia za prevádzku bez registrácie pokuty. Podrobne to rozoberáme v článku Register krátkodobých prenájmov: čo urobiť do 28. februára 2027.

Dane. Príjem z krátkodobého prenájmu sa zdaňuje. Či potrebujete živnosť a ako je to s DPH, závisí od toho, aké služby hosťom poskytujete. Je to najčastejšia otázka majiteľov a téma na samostatný článok.

Miestna daň za ubytovanie. Bratislava vyberá daň za každú prenocovanú noc. Ako sa odvádza, závisí od platformy a od toho, kto byt prevádzkuje.

Hlásenie cudzincov. Ubytovanie hosťa zo zahraničia sa hlási cudzineckej polícii. Je to rutina, ale treba ju robiť pri každom pobyte.

Nič z toho nie je dôvod krátkodobý prenájom nerobiť. Je to dôvod robiť ho poriadne, alebo ho zveriť niekomu, kto to robí denne.

Dva spôsoby, ako to nerobiť sami

Ak sa vám do prevádzky nechce, máte dve možnosti. Obe fungujú tak, že byt zostáva váš a o hostí, upratovanie, ceny aj údržbu sa staráme my. Líšia sa v tom, ako dostávate peniaze a kto nesie riziko obsadenosti.

Správa bytu za 10 % z obratu

Byt prevádzkujeme na Airbnb a Booking a z príjmov z pobytov si berieme desatinu. Keď byt nezarába, nezarábame ani my. Výnos je preto najvyšší možný, ale mesiac od mesiaca sa líši.

• Peniaze dostávate po mesačnom vyúčtovaní, vždy do 10. dňa nasledujúceho mesiaca.
• Náklady na prevádzku, teda energie, internet, spotrebný materiál a poplatky platforiem, hradí majiteľ. Menšie opravy hradíme my. Pri väčších opravách záleží na tom, čím a ako vznikli.
• Výpovedná lehota je 30 dní.
• Byt si môžete blokovať aj pre seba. Ako často a s akým predstihom, dohodneme podľa toho, ako byt používate.

Garantovaný nájom

Byt si od vás prenajmeme a platíme vám pevnú sumu každý mesiac bez ohľadu na to, či bol byt plný alebo prázdny. Riziko obsadenosti je naše. Niektorí majitelia tomu hovoria garantovaný prenájom, je to to isté.

• Výška nájmu sa odvíja od trhových hodnôt nájmu v danej lokalite a od stavu bytu. Návrh dostanete po obhliadke.
• Nájom dostávate vopred, vždy k 15. dňu v mesiaci.
• Prevádzkové náklady hradíme my. Výnimkou sú opravy, ktoré s krátkodobým prenájmom nesúvisia ani ním neboli spôsobené.
• Dĺžku zmluvy a výpovednú lehotu dohodneme individuálne, podľa podmienok, na ktorých sa vopred zhodneme.
• Byt pre seba sa dá dohodnúť aj tu, riešime to prípad od prípadu.

Podrobné porovnanie oboch modelov nájdete v cenníku.

Pre koho sa to hodí a pre koho nie

Krátkodobý prenájom sa hodí pre zariadený byt v dobrom stave, v centre alebo v jeho dosahu. A pre majiteľa, ktorý chce z bytu vyťažiť viac, než dá dlhodobý nájom, a počíta s tým, že príjem bude v sezóne vyšší a mimo nej nižší.

Ak vás láka vyšší výnos, ale kolísavý príjem nie, je tu stredná cesta. Byt prenajmete nám, krátkodobý prenájom na ňom robíme my na vlastné riziko a vy dostávate rovnakú sumu každý mesiac. To je garantovaný nájom, ktorý sme opísali vyššie. Nie je to iný typ prenájmu, len iné rozdelenie rizika medzi vás a nás.

Nehodí sa, ak byt väčšinu roka potrebujete na bývanie, alebo ak je v lokalite, kam hostia nechodia. V takom prípade je dlhodobý prenájom rozumnejšia voľba. Ak sa byt na krátkodobý prenájom nehodí, povieme vám to na prvom stretnutí.

Ako to prebieha, keď sa rozhodnete

1. Napíšete nám alebo zavoláte a poviete pár základných informácií o byte.
2. Stretneme sa priamo v byte a pripravíme odhad výnosu. Je zadarmo a nezáväzný.
3. Vyberiete si model spolupráce a podpíšeme zmluvu.
4. Byt nafotíme, napíšeme texty a založíme profily na Airbnb a Booking.
5. Prichádza prvý hosť. Pri zariadenom byte to od podpisu zvyčajne trvá od dvoch dní do týždňa.